5月27日晚，上海楼市新政“沪九条”落地。首套房首付降至20%，贷款利率下调，非户籍限购松绑，多孩家庭增加购房额度……新政落地首周，市场反馈如何？澎湃新闻走访了多个售楼处及二手房中介门店，了解市场反馈情况。
从现场走访情况来看，不少销售人员反馈，新政加速客户决策，也有首次置业客户及改善性客户受新政影响开始走进售楼处了解市场。不过，也有购房者反馈，自身的经济实力仍是影响买房的一大因素。
新政加速客户决策，首次置业客户开始“心动”
位于杨浦、单价10万+的中建壹品·浦江之星目前正在续销中。
公开信息显示，此次该项目推出5栋高层428套房源，建面约99-183平方米的3-4房，均价约10.99万元/平方米，该项目于5月21日开盘去化九成，销售额超49亿元。
6月1日下午，澎湃新闻来到该项目售楼处，短短几分钟内就有多组客户进入售楼处咨询。项目沙盘及休息区域均有不少客户。
该项目销售人员介绍，此次新政对二孩家庭、离婚家庭都释放了购房资格，新政出台后的前三天，晚上十点、十一点左右还有客户来直接订房。“项目开盘就热销，去化九成，目前剩下的是尾盘，还剩99平方米和143平方米的。新政后看房客明显增加，有时候一个楼层就剩一套房源，会出现两组客户同时看中抢一套的情况发生。”
据现场销售人员介绍，“该项目距离黄浦江约500米，千万级别就可置业滨江板块，一些新客户在新政前可能会观望很多的楼盘，或者等等下半年的其他楼盘，在新政后有些客户的心态开始发生转变，选择不等了，新政后客户做决策的时间是明显加快了。”
距离中建壹品·浦江之星不远，还有一个在售新盘——缦云上海。由于当天预约看房者较多，该项目未能安排销售人员临时对接采访。不过，澎湃新闻在项目门口看到，6月1日下午，驱车前来的客户一个接一个，有时一分钟内接连三辆轿车驶入车库。
除了10万+的项目，一些刚需和改善性项目也在新政后迎来到访量的增加。
金桥碧云澧悦二期位于浦东周浦。公开信息显示，该项目于5月12日开盘。
据项目销售人员介绍，新政后项目到访量提升约30%，同时客户的复访量有所增加，复访量的提升也有利于进一步转化为成交。
澎湃新闻在新房项目现场了解到，已有首次置业的客户在新政后开始“心动”。
陈小姐是众多看房客中的一员。据介绍，其毕业后就在上海落户了，虽然一直拥有在上海买房的资格，但新政前一直未付诸行动。“我和我老公都是毕业后直接落户上海的，我们是首套房，政策之前没看过房子，首付三成加上一些其他的费用，感觉还是有点难度，这次首付直接下降到20%是有吸引力的，我和我老公测算过还款的能力，可以负担。主要是政策出台后不知道后续房价会不会涨，所以先出来看几个项目了解一下市场。”
不过，也有刚刚获取购房资格的客户表示，“自身的经济实力是影响买房的一大因素。我今年社保正好满3年，政策发布后确实会心动。但想要买500万一套的房子对我来说还是有压力，还是要再考虑考虑。”
上海奉拓房地产经纪有限公司一名新房代理经纪人告诉记者，从我们分销的一些项目来看，300万至600万的一些刚需和刚改项目仍是市场的主流产品。“目前市场已经回归理性，新政发布后，我们给手上联系的客户如实告知，让大家择优去选择一些匹配的方案，然后将决定权交还给客户，产品优势在哪里，不利因素在哪里，我们一一告知过后，客户根据自身的居住条件、手上资金情况去做选择，如果各方面合适的，客户就可以入市，如果还款压力之类的有些大，那客户也没必要着急决策。”
置换客重新走入售楼处，业内认为新政有利于打通换房链条
松江区泗泾地铁站附近的招商时代潮派项目，在约20组咨询的客户中，张先生看中了125平方米户型的房子，两厅四房两卫。
家里添丁，原本的两房不仅局促，房间也不够住了，张先生就动了换房子的念头，尽管此前已经迎来首套房认定标准的调整，卖掉手中唯一的一套住房置换依然算首套，但是在住的房子一直不好出手。
“上海最近一波政策出来，我们看新闻和观察中介的忙碌程度，感觉房子相对之前是好卖一点了，我们也打算让点价格，趁这个时机赶紧卖掉手里的房子”，张先生向记者表示。
该项目的置业顾问介绍，上海新政发布后，来访量显著提升，本周末项目每天接访量超过百组，来访量较高，较上周至少上涨三成，客户看房较为积极。
记者观察到，该项目仍在蓄客阶段，尽管项目来访量增加，但购房者对价格、产品较为关注，心态相对冷静客观，性价比依旧是核心要求。
同样的，在浦东三林的招商臻境项目现场，澎湃新闻了解到，也有置换客受新政影响走入售楼处。
“新政前，没怎么认真地出来看过，目前手里的二手房还没有挂牌。对我们自己来说，目前这个阶段，我们有置换的需求。”林先生夫妇带着不到1岁的孩子在售楼处了解项目及市场情况。
林先生对记者表示，“首付比例下调对我们的吸引力有限，毕竟多贷款也意味着月供压力的增大，贷款利率下调还是比较实际的。”
按照上海此前发布的“认房不认贷”政策，像张先生和林先生这样，选择卖掉手中的二手房再置换的客户而言均可按首套住房执行住房信贷政策。那么根据上海此次发布的信贷新政，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减45个基点（调整后，5年期以上房贷利率下限目前为3.5%），最低首付款比例调整为不低于20%。
在购房心态上，林先生夫妇还是保持理性。“目前二手房的价格还是在低位，新政后我自己觉得会有一波小的回暖，但没有太高的心理预期。置换还是要看手里的二手房能不能顺利出手，也要看二手房的价格和新房的差距怎么样。我们先出来看看了解一下市场。”
业内人士指出，2023年以来，全国各地都出现了一个新的情况，即二手房挂牌量激增，这也反映出一个问题——二手房不好卖。“二手房卖不掉就会有很多人没有能力去换房，也意味着整个链条是打乱的，没有疏通。随着上海发布系列新政，将有利于打通换房链条，也有利于一二手房联动。”
澎湃新闻从多个新房项目了解到，不少现场客户量较大的楼盘，有置业顾问不断将视频和照片发布到朋友圈，以烘托项目热度。对于后续市场走势，项目置业顾问也表示，应该能为项目带来实实在在的红利。
新政释放二孩家庭购房需求，大面积房型受欢迎
上海此次新政也为多孩家庭新增一套购房资格。
6月2日，澎湃新闻在闵行区外环外秀涟路上的“中企·云启春申”销售中心看到，门口签到台围拢了三四组的看房者，在等待分配销售人员介绍楼盘，休息区域的桌子基本坐满了进一步洽谈的看房者。现场有好几名工作人员是在“沪九条”新政出台后刚调过来支援工作的。
一名销售告诉记者，上海新政发布后，楼盘已经成交了十几套96平方米三房的房源，还有些客户在等8月份加推的127平方米三房房源。“新政后，看房和去化的速度明显是加快了，而且客户精准度很高。”该楼盘为去年12月开盘，财盛证券主要户型就是96平方米和127平方米的三房房型，销售单价约8万元，“96平方米的户型有部分是精装，其他都是毛坯房”。该楼盘总价在641万-1101万元/套。
“之前来看房的潜在客户，都要等很长时间才有回复，最近一周来看房的大部分是生育二胎的改善客户，正是政策的利好群体。”该名销售人员表示，销售价按照一房一价销售，“要买127平方米户型的可能还要摇号，不一定能买到呢。”
5月28日，上海执行“沪九条”。其中，支持多子女家庭合理住房需求方面，对二孩及以上的多子女家庭(包括本市户籍和非本市户籍居民家庭)，在执行现有住房限购政策基础上，可再购买1套住房；优化多子女家庭在个人住房贷款中首套住房认定标准。
此外，位于闵行区外环内的天安一号在上海新政后首个周末开启认筹，销售户型131-135平方米、100套150平方米以及20套175平方米，共计325套房源，精装交付。该楼盘总价在1050万-1866万元/套。
6月2日，记者在样板间看到，看房的客群络绎不绝，一套房内同时有七八组看房者，样板间外还有销售人员和购房者在等待进入。销售人员介绍，“认筹金为100万元，据我所知好像已经认筹了有360多个了，还有明天（3日）半天，预计能有450个认筹左右，175平方米户型比较少，看这个房型的也会看150平方米的户型，单价是130平方米的最便宜，9.2万元左右，面积越大单价越贵的。”
新房项目折扣收回倒计时？业内：更多的或是逼定手段
记者走访发现，尽管市场有回暖迹象，为吸引购房者、保证去化，有些楼盘仍旧推出购房优惠活动。位于松江区洞泾板块的保利西郊和煦即是其中一员。
6月2日下午记者来到该项目售楼处，目测约15组客户正在咨询。项目的置业顾问介绍，对于新政前，周末项目的来访量上涨了3-5成，客户看房积极性显著提高。
记者观察到，该项目周边有两个直接的竞品项目，购房者较为谨慎，多个购房者均表示都看看，对楼市的走势判断仍旧较为审慎，盲目看涨的客户很少。
也有多个楼盘的置业顾问称，即将收回折扣。
6月1日，澎湃新闻来到位于浦东三林的招商臻境项目， 据现场销售人员介绍，新政后，该项目工作日到访量有所增加，周末的到访量增加更加明显。“新政首个周末一天到访量超100组，较新政前提升20%左右。”
澎湃新闻于6月1日17时40分左右到达上述项目，现场看房者依然络绎不绝，至19时许，仍有经纪人带购房者至售楼处。
据现场销售人员称，从一点半左右到五点左右是看房高峰期，销售有限接待不过来，项目处排起长队。
此外，澎湃新闻从项目现场了解到，新政之后，开发商折扣有所收回。“目前剩余的房源不多，针对不同面积的产品，折扣有所调整，折扣收回1个点至2个点，具体的还要以客户的付款周期来具体核定。”
宣传收回折扣的并非个例。位于宝山区的保利海上臻悦项目发布的海报显示，即将收购项目的折扣；有业内人士向记者表示，此前，该项目的部分房源有97折优惠，买车位还送车位券。
另一个位于青浦区赵巷的华发四季也发布了折扣即将收回的海报，一位前往售楼处参观的潜在购房者向记者表示，该项目小户型的房源有95折折扣还送车位券，大的户型折扣则是99折。
多位业内人士向记者表示，有些项目去化还可以的话，收回折扣倒也是可能，但更多的或是逼定的手段。
有业内人士表示，“我们也在看盘、走访，明显感受到客户看房动力增加，但对价格及产品依旧较为挑剔，转化到成交依旧需要配合一定营销手段，预计新政对改善客户预期，提振短期市场能起到不错的作用。”
该业内人士同时表示，中长期来看，市场下行的压力还是比较大的，尤其是上海的郊区项目，目前楼盘多存量大，且很多项目折扣力度和优惠也比较大，如嘉定某楼盘（映翠府），95折+送15万黄金+送车位券，实际能优惠到几十万，对整个郊区市场都存在比较大的冲击，虽然说可能不是直接竞品，但对客户的预期影响比较大。
二手房不同区域分化明显，内环内“老破小”再迎春天？
从二手房市场来看，新政发布后市场反馈也较为明显。
“手里客户是有的，但客户想要的价格的房源已经没有了。”位于徐汇田林板块的一中介门店店长说道。
据其介绍，“原本田林板块内二房有卖310万元、320万元的，但是随着新政落地，低价的房源基本已去化的差不多了，现在一梯队的房源在卖的基本都是350万元以上的。”所谓一梯队的房源在经纪人眼中即房子本身没有硬伤、总价低、业主诚意且配合的房源。
“有些买家会说，如果能谈到原来多少的价格他就能接受，但新政后，一部分业主的心态也开始变化，谈价的空间正在减小。”上述经纪人说。
在业内看来，上海此次政策更利好中心城区二手房。根据上海于5月27日发布的新政，非沪籍单身人士购房区域，扩大至外环内二手住房。这也意味着，社保满三年的非沪籍单身人士可在除崇明外的任何区域购置一套二手房。
有位于浦东源深板块的经纪人反馈，新政落地后门店整体的带看量提升约2倍。“最近接待了不少小年轻，都是90后的自住需求，潍坊、竹园、塘桥板块，热度都还不错，这部分需求都是出于通勤考虑。”
房东之间心态的也在新政后有所差异。“部分业主的心态有所提高，不着急卖的会调整一些价格，但大部分想要置换的房东还是会以市场价出掉。从买家来说，最大的一个变化是乱砍价的情况在减少。”
不过，相较于市区的二手房，郊区二手房的活跃度也出现分化。
据上海外环外一中介门店人员反馈，新政后该门店未成交二手房。“以往都是靠二手房来带动新房带看、销售，现在一些新房项目不仅有折扣力度，还能送车位，相较于板块内的二手房，市场认可度更高。最近客户都直接选择看新房，二手房看房客户比较少，板块内的房东仍在主动下调挂牌价希望在新政后顺利出售。”
从二手房市场的整体情况来看，据太平洋房屋的监测数据，从太平洋房屋的基本情况看，政策发出后首周销售日数据明显高于上周同期水平，居间量同比增幅32.43%，新增房、新增客、新增带看增长明显。以上周六（6月1日）为例，6月1日新增带看2203组，5月25日的新增带看位1770组。
从一周的数据来看，上周(5月27日~6月1日)与5月同期周相比，太平洋房屋在新政后新增房环比增长25.18%，新增客环比增长53.03%，新增带看环比增长33.84%，居间环比增长88.32%，成交导向与政策导向基本一致。
此外，通过新政以来新增房架构分析，目前总价在“300-500万”房源在太平洋的挂牌量占比在增加。“1100-1500万”房源的挂牌量占比明显减少。
根据太平洋房屋数据，从成交价来看，本次新政策更加利于中小标房源，太平洋房屋成交中，“300万以下”和“300-500万”房源增加非常明显，大标房源的激励作用相对来说不太明显。
文章为作者独立观点，不代表财盛证券观点
