北京城建近年来多次加码布局北京房山区域，持续加仓区域市场，但目前项目面临突围难题。
《中国经营报》记者了解到，其旗下项目颐知筑今年3月底开盘，8个多月仅网签81套，去化率低至12.88%，成交价大幅低于指导价。而更早之前所拿的两宗地块至今没有新进展。
近期，北京城建再次以底价摘得长阳镇一宗宅地，该地块被要求以“好房子”标准建设，未来入市或将直接冲击公司自身库存较高的在售项目。
据了解，房山区作为北京新房市场的价格洼地，近几年主要依赖本地客群和通勤刚需客户。在购房者愈发挑剔的当下，产品力、性价比、品牌口碑成为竞争核心。北京城建在房山区域深度布局，如何盘活存量、优化增量，避免自我博弈，实现良性循环，将是其面临的一道现实考题。其“托底”拿地的长期效益，最终仍需经由残酷的市场销售来检验。
同门项目冰火两重天
在房山良乡大学城板块内，颐知筑与和知筑均系北京城建旗下项目，但入市之后去化表现迥异。
据了解，颐知筑项目拿地时间为2024年1月4日，当时，北京城建以底价22.8亿元，摘得房山区拱辰街道FS00-0110-0018、0028、0035地块。地块建筑面积13.82万平方米，楼面价1.7万元/平方米，销售指导价4.5万元/平方米。
酝酿一年多后，项目终于在今年3月25日取得预售许可证，总计634套，全部为92—143平方米的洋房产品。
不过，开盘8个多月，项目截至目前仅网签81套，去化率12.88%，成交价格3.04万元/平方米，成交总额2.55亿元，仅为地价款的11%。
记者了解到，颐知筑去化缓慢，除了受房山区整体市场因素影响外，也与其自身产品打造有关。
据了解，在同一区域内，和知筑拿地时间为2023年12月20日，当时北京城建以底价12亿元竞得房山区长阳镇北广阳城棚改项目FS00-0105-0011、0023地块，地块总建筑面积6.41万平方米，楼面价约1.87万元/平方米，销售指导价4.5万元/平方米。
两个项目几乎同时期拿地，但和知筑开盘时间却早半年。去年10月份，和知筑率先取证并开盘，总共576套房源。
在位置上，和知筑更靠近地铁，颐知筑离地铁有一段距离，同时有噪声影响。但较晚入市的颐知筑，在产品打造上，并未有明显创新以弥补位置劣势，比如96平方米户型与和知筑92平方米户型均为细长条状，空间利用率与居住动线体验受到一定限制。
此外，在当下北京新房市场普遍注重居住品质与功能拓展的背景下，颐知筑的产品没有备受改善性客户青睐的阳台，且其飘窗的设计尺度也较为局促，未能充分利用建筑窗体优化室内空间感。这些产品细节的不足，在与同区域竞品的对比中更为明显。
在网签速度上，截至目前，和知筑网签423套，成交均价3.73万元/平方米，网签金额17.62亿元，地价覆盖率147%。
天眼查显示，颐知筑的项目公司为北京城建瑞泰投资发展有限公司（以下简称“城建瑞泰”）， 和知筑的项目公司为北京城建长阳投资发展有限公司，两者均为北京城建集团有限责任公司的间接全资子公司，不在A股上市公司城建发展（600266.SH）旗下。
与同在良乡大学城板块的其他项目相比，颐知筑在开盘进度和去化速度上均不及竞品。比如板块内在售的北京建工璟贤瑞庭，拿地比颐知筑晚半年多，但也在去年年底开盘。该项目总计762套房源，涵盖84—143平方米的三—四居。目前网签342套，正规国内实盘配资平台去化率44.9%，成交均价3.2万元/平方米。
此外，同板块内，华润置地旗下的京熙润府于2024年3月开盘，总计919套房源，定位更偏刚需，涵盖60—124平方米的一—四居。目前网签889套，成交均价3.5万元/平方米。
更早之前的中建智地国贤府，于2022年取证开盘，总计724套房源，目前已是现房销售状态，仅剩少量尾盘。
记者了解到，尽管区域市场需求未有明显提升，在售项目面临去化压力，但北京城建近4年来在房山土地市场上屡次出手。除了颐知筑与和知筑项目，其在房山的项目还包括两宗进展较为缓慢的地块。
比如2021年10月份，北京城建还以9.83亿元底价竞得房山长沟镇新型城镇化FS12-0100-6017地块，住宅建筑控制规模为7.9万平方米，楼面价1.2万元/平方米，销售指导价2.7万元/平方米。
该地块后续进展迟缓，直至2023年10月才公示了报规图。2024年8月底，项目公司城建瑞泰开始陆续进行监理、土护降工程招投标。当年10月底，房山区发展改革委发布了长沟6017地块核准延期的批复。至今，该地块没有新进展。
2024年4月底，北京城建以16.03亿元底价摘得房山长阳FS00-0101-0002、0003地块，地上建筑规模8.5万平方米，销售指导价为4.8万元/平方米。
据了解，该地块在底价出让之前，已经历3次流拍。2022年10月首次上架时，因无人问津而下架；2023年5月18日、12月29日，两次进入当年预申请环节，仍然没有买家。该地块项目公司为北京城建祥泰置业有限公司（以下简称“城建祥泰”），今年5月份，城建祥泰曾针对项目发布招标信息，此时距离拿地时间已有一年多。
再次“托底”区域市场
库存尚未消化之际，近期，北京城建再次出手为房山一宗宅地“托底”。
11月25日，房山区长阳镇北广阳城棚户区改造二片区项目FS00-0105-0015、0016、0019、0013、0020地块出让。由于前期仅有北京城建一家企业报名，最终毫不意外地由其以底价14.71亿元摘得，楼面价约1.81万元/平方米。
据了解，在该地块之前，房山区已有一年多未供应宅地。地块位于房山区长阳镇，西南五环至六环之间，紧邻地铁房山线广阳城站。土地面积约为5.56万平方米，规划建筑规模9.59万平方米。用地性质涵盖住宅、社区服务及幼儿园用地。
其中，0016号地在出让之前更改过性质。在去年9月份之前，它还是一块“其他类多功能用地”，占地1.03万平方米，建筑规模1.75万平方米，容积率1.7。当时，它与西面的0015地块之间还规划了一条南北走向的街坊路。而在今年上架时，0016号地摇身一变，成了“二类城镇住宅用地”，街坊路也取消了。
该宗地块在今年10月17日进入第八批供地清单，当日便进入预申请，在10月21日上架。同一日，北京城建旗下公司城建瑞泰便对该地块进行招标。
据中指研究院土地市场研究负责人张凯介绍，该地块紧邻房山线广阳城站，周边规划有山姆会员店、宣武医院房山院区等配套，具备“地铁+商业+医疗”的复合场景潜力。
不过，他指出，当前房山区房地产市场整体库存规模较大，需求端主要依赖本地客群及丰台通勤刚需群体，市场去化压力突出。因此，该项目需通过差异化设计提升竞争力，并注意平衡商业配套带来的便利与潜在噪声影响。
值得注意的是，该地块出让文件中明确提出鼓励以“好房子”标准开展高标准设计。截至目前，房山区是北京为数不多的还未广泛鼓励、落实“好房子”建设的区域。该项目后续入市，或给区域内在售楼盘带来冲击。
而首当其冲的便是北京城建旗下的和知筑、颐知筑。从网签量来看，和知筑还剩150余套房源，颐知筑则还有550套待售。
记者就颐知筑后续是否调规及营销策略等问题联系北京城建，截至发稿未获回复。
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